Verkehrs- und Mietwertermittlung

Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch

Gerne fertige ich für Sie ein ausführliches Wertgutachten gemäß den Vorgaben des § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Bei diesen ausführlichen und sehr detaillierten Wertgutachten (Umfang mindestens 30 Seiten) liegen die Kosten wegen der sehr zeitintensiven Recherchen deutlich höher als bei der Marktwertschätzung. Oftmals müssen 10 oder auch mehr Behörden/ Stellen kontaktiert und diverse Unterlagen eingesehen und ausgewertet werden, um alle notwendigen Informationen zu erhalten

(Bspl.: Grundbuchamt, Liegenschaftskataster, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Bauamt, Bauaufsicht, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Mietverträge, Energieausweis, Gebäudeversicherungsnachweis, Grundbesitzabgabenbescheid, Denkmalschutz  usw.).

Honorar:
Bei Gerichtsgutachten richten sich die Kosten nach dem sogenannten Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG). Bemessungsgrundlage ist hierfür der Zeit- und Materialaufwand.

Bei Privatgutachten ist das Honorar frei verhandelbar.
Gerne stelle ich Ihnen meine aktuelle Honorartabelle zur Verfügung oder unterbreite Ihnen ein individuelles Festpreisangebot für ihre Immobilie.

Kurzwertermittlung/ Marktwertschätzung

Eine Marktwertschätzung enthält wesentlichen Punkte der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien (WertR). Sie beinhaltet Angaben zum Grundstück, den baulichen Anlagen und eine pauschale Bewertung von Baumängeln, Bauschäden und eines ggf. bestehenden Unterhaltungsstaus. 

 

Unser Honorar:

Das Honorar richtet sich nach der Art der Immobilie Gerne stelle ich Ihnen meine aktuelle Honorartabelle zur Verfügung 

Leistungsbereiche

  • Ermittlung des Verkehrswertes zu einem bestimmen Stichtag
  • Beschaffung von Unterlagen und Informationen zur Gutachtenerstellung wie beispielsweise Grundbuchauszug, Flurkarte, Eintragungsbewilligungen, Bauzeichnungen, … sowie Erstellung eines Aufmaßes und Ämtergänge
  • Berücksichtigung eines Wegerechts, Leitungsrechts, Wohnungsrechts, Nießbrauchsrecht, Überbaus, Erbbaurechts, Baulasten, Altlasten
  • Ermittlung eines Beleihungswertvorschlages

Der Verwendungszweck bestimmt das Verfahren

Blick vom Post Tower in Bonn
Blick vom Post Tower in Bonn

Wichtiger TIPP vorab:

Bevor Sie ein umfangreiches Verkehrsgutachten in Auftrag geben, soillten Sie klaren, ob ggf. eine Marktwertschätzung  (Kurzwerermittlung) ausreichend ist. Das Honorar für eine Marktwertschätzung ist sehr viel günstiger als ein ausführliches Wertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch. Sollten Sie hier Zweifel oder Fragen  haben, dann unterstütze ich Sie gerne.


Wer darf sich als Sachverständiger bezeichnen?

Der Begriff "Sachverständiger" ist rechtlich nicht geschützt. Ob ein Sachverständiger die von Ihnen geforderte Qualifikation besitzt, können Sie daher nicht ausschließlich an dem Begriff Sachverständiger festmachen. Sie sollten sich daher genau informieren, welche Qualifikation ihr Sachverständiger besitzt. Fachbezogene Studienabschlüsse, Berufserfahrung und qualifizierte Fortbildungsmaßnahmen sind hier sicherlich sinnvolle Kriterien, die für Ihre Entscheidungsfindung herangezogen werden sollten. Der Sachverständige sollte über seine Qualifikationen bereitwillig Auskunft erteilen bzw. nachvollziehbar auf seiner Homepage informieren. 


Allgemeines Leistungsspektrum für Gutachter- und Beratertätigkeit

Bonn am Rhein
Bonn am Rhein

1. Ortstermin mit ausführlicher Besichtigung der Immobilie und digitaler Fotodokumentation

2. Sichtprüfungen und Beurteilung der Bausubstanz

3. Ausführliche Beschreibung der Ausstattung, der baulichen Anlagen, der Grundstücksdaten und der Außenanlagen

4. Plausibilitätsprüfung der Flächen- und Massenangaben anhand der Bauakte oder Aufmaß

5. Grundstückswertermittlung nach den regionalen Vorgaben des Gutachterausschusses

6. Begründung des Ermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichsfaktorenverfahren) sowie die Ableitung des Verkehrswertes

7. Ausführliche Begründung zu den wesentlichen Einflussfaktoren wie z.B. regionale Marktanpassungen

8. Erfassung von wertbeeinflussenden Belastungen in Abteilung II des Grundbuches

9. Erfassung von "sonstigen" wertbeeinflussenden Belastungen wie z.B. Baulasten

10. Pauschale Bewertung von Baumängeln, Bauschäden und des Instandhaltungsstaus (boG)


Tipps zur Immobilienbewertung

Hafen in Niederkassel-Mondorf
Hafen in Niederkassel-Mondorf

Als wichtigstes Kriterium für die Bewertung einer Immobilie gilt nach wie vor die Lage. Vieles lässt sich am Haus verändern, aber der Standort ist nicht veränderbar. Um die Lage einer Immobilie einschätzen zu können, hilft ein Blick in die öffentlichen Bodenrichtwertkarten (vgl. z.B. www.boris-nrw.de). Bei diesen Werten handelt es sich um „regionale“ Richtwerte, die aber nur eine erste grobe Einschätzung erlauben. Nicht berücksichtigt werden z.B. die konkrete Lage und der Zuschnitt des individuellen Grundstücks, so dass hier ggf. andere modifizierte  Werte anzusetzen sind. Um den Wert einer Immobilie wirklich realistisch einschätzen zu können, nutzt der Sachverständige die sogenannten normierten Verfahren. Hierzu zählen:

Sachwertverfahren - Ertragswertverfahren - Vergleichswertverfahren 

Es sollen regelmäßig mindestens zwei von den möglichen drei normierten Bewertungsverfahren durchgeführt werden. Ergänzende Plausibilitätsprüfungen mit den Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses sowie die Analyse des Immobilienmarktes sind weitere Kriterien, um ein hohes Maß an Sicherheit und Objektivität zu erreichen.